房地產公司的競爭力，其實取決于在房地產公司中，哪一個要素對利潤的影響最大？過去的房地產是靠土地與金融來整合資源，尤其是土地。但土地的價值又由誰決定？回答是城市化（土地價值）與業主的居住價值（生命價值）。 

　　這就意味著，房地產整合產業的能力，從根本上講，是土地價值的設計能力，以及生命價值的服務能力（金融其實是由此而產生的，是業主生命價值的時間與空間的安排），這兩個能力對產業鏈的價值是最高的。 

　　這一定位對房地產公司是很重要的，因為這樣就把房地產第三產業的屬性真正解放出來了，房地產的本質是服務，而不是制造（中國房地產開發商目前這種把房子制出來賺錢，理論上講，還是第二產業的玩法）。 

　　區別也正在這里，第三產業對制度的要求遠比第一產業，第二產業要高很多。 

　　這是因為制造業中，主要以勞動力優勢與所謂的產品性價比獲得，這兩點對制度的要求并不高。反過來，服務業更講究誠信與合約的價值，對制度機制的要求也就較高。這就解釋了為什么制造業在中國也可以發展很好，而證券市場在中國則發展艱難。 

　　顯然，中國房地產公司走的是制造業之路，它的做法更接近第二產業，而離真正意義上的第三產業要遠很多，不少房地產公司就是“項目公司”，而項目公司本質上從事的就是“制造”，而不是服務。 

　　從這個角度，我們很容易看到房地產公司的競爭力，在于人的能力，而不在于資源的能力；在于服務能力，而不在于硬件能力；具體說來，體現在產業要素上，房地產公司的競爭力是基于客戶價值的產品設計能力，基于業主幸福感的物業服務能力，以及基于社會資源的金融創新能力。這三大能力才是真正的房地產競爭力，而如果這三大能力錯位，必然導致這一產業出現“劣幣驅逐良幣”的現象，在這個意義上講，宏觀調控的目的是什么？我覺得就是提高房地產公司競爭力，而讓一部分無能的公司退出這個行業，實現經濟平衡增長。