2017年風光無限的房地產信托業務，正面臨著監管趨嚴、合規要求更高的新情況。
作為一項重要的傳統業務，房地產信托對信托公司的盈利舉足輕重。不過，多位業內人士透露，隨著監管部門對房地產信托業務的監管日漸嚴格，部分“擦邊球”業務在2018年將被嚴令禁止。一度狂飆突進的房地產信托業務或將縮量，創新類房地產信托業務成為眾多信托公司轉型的新方向。
業務規模飆升引發監管關注
“價量齊升”是對2017年房地產信托業務的準確描述。用益信托在線統計顯示，2017年集合信托市場上共成立1583款房地產信托計劃，募集資金4319.12億元，而2016年成立的房地產信托計劃為742款，募集資金1968.09億元。
從收益率水平來看，2017年1月市場上的房地產信托計劃平均預期收益率為6.76%，到了2017年12月，房地產信托計劃平均收益率已升至7.51%。
中國信托業協會公布的數據揭示了房地產信托業務在2017年快速擴張的勢頭。數據顯示，截至2017年三季度末，投向房地產領域的資金信托余額為2.07萬億元。從房地產信托在資金信托整體規模中的占比看，去年二季度為9.02%，到了去年三季度升至10.01%。
“正是因為房地產信托規模快速飆升，才引發了監管層的關注。”東部地區某信托公司人士向記者透露。2017年末，中國銀監會發布的《關于規范銀信類業務的通知》規定，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，應貫徹落實國家宏觀調控政策，遵守相關法律法規，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。
國投泰康信托研究發展部研究員林寅說，此前有一部分不合規的項目通過業務模式的設計規避了監管限制，但在目前強監管、嚴查處的背景下，這種對不合規項目進行“包裝”的做法將不可持續。同時，在信托公司參與個人消費貸款業務時，如果對末端資金用途疏于管理，出現消費貸用于購房的現象，也將違反監管要求。
轉型創新成趨勢
“其實，信托公司在做房地產業務時也開始審慎起來。”某信托公司高層人士對記者表示。隨著宏觀調控的持續，房企的融資渠道逐漸縮減，當前部分中小房企的主要融資方式都轉向了非銀渠道。“這意味著一旦房企的現金流遇到問題，信托公司的產品很可能被連帶著出現兌付危機。”該人士說。
另一位信托業內人士透露，雖然當前房企對于資金成本并不敏感，仍能夠接受相對較高的融資成本，但信托公司方面對于業務的合規性要求已開始提高。“不符合‘四三二’原則的業務不能做，名股實債的業務同樣不能開展。很多原來打‘擦邊球’繞開監管幫房企拿地的項目，現在也都停了。”該人士表示。
那么，房地產信托業務何去何從？多位信托業內人士表示，作為重要的傳統業務，房地產信托貢獻的利潤舉足輕重，監管層并沒有完全封住房地產信托業務的“口子”。“只要是合規的房地產信托業務仍可以正常開展，但數量上肯定會減少。”
但房地產信托業務遇到發展瓶頸且轉型需求迫切，已成為業內共識。在具體的轉型方向上，真實的地產股權投資項目成為業內最為看好的領域。據了解，“真股權”房地產信托通過深度參與地產項目的開發，以股權投資的形式參與并獲取固定收益和分紅，已是目前比較成熟的業務模式。
同時，類Reits產品的模式也備受信托業內青睞。某信托公司研究員向記者表示，目前信托公司對于一二線城市核心地帶的資產仍有濃厚興趣，加之資產證券化也是監管提倡的業務轉型方向，目前已有部分信托公司開始嘗試做相關業務。“這類業務的可復制性強，同時未來更容易對接資本市場，還具有融資成本較低的特征，相信將是拓展信托公司和房企合作空間的新業務。”該研究員說。（來源：上海證券報·新聞·財富管理）
