甲方（委托人）：____________住宅區業主管理委員會
    乙方（受托人）：____________________物業管理公司     為加強_________住宅區物業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
 
    一、委托管理范圍及內容
    （一）甲方將位于_________區_________路的_________住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。
    （二）管理事項包括：
    1．房屋的使用、維修、養護；
    2．區內公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備，路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養護和管理；
    3．清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；
    4．公共生活秩序；
    5．文娛活動場所；
    6．便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；
    7．車輛行駛及停泊；
    8．住宅區檔案管理；
    9．政策規定由物業管理公司管理的其他事項。     二、委托管理原則
    以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。
 
    三、委托管理形式
    確定管理目標、經濟指標，實行風險抵押經濟承包責任制。
    
    四、委托管理期限    委托管理期限為______年，自______年_____月_______日起至______年______月______日止。
    
    五、雙方責任、權利、義務    
    （一）甲方責任、權利、義務    
    1．依照住宅區條例和本合同規定將________住宅區委托乙方實行物業管理；
    2．監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；    
    3．按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0．5%）________平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；
    4．給乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米），按微利房租金標準租用；    
    5．負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
    6．不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；    
    7．對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
    8．負責確定本住宅區管理服務費收費標準；
    9．委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人進行催交、催改；
    10．協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；
    11．政策規定由甲方承擔的其他責任。
    （二）乙方責任、權利、義務
    1．根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；
    2．遵守饗罟芾矸ü婧禿賢?娑ǖ腦鶉我?螅??菁追絞諶ǎ?員咀≌??鏌凳凳┳酆瞎芾恚?繁ｊ迪止芾砟勘輟⒕?彌副輳?⒊械ｏ嚶υ鶉危?躍踅郵薌追郊觳榧嘍劍?
    3．根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
    4．接受甲方對經營管理過程中財務賬目的監督并報告工作，每月向甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支賬目；
    5．對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
    6． 乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理處；
    7．建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
    8．負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50％商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；
    9．有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；
    10．在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；
    11．開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；    
    12．有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
 
    六、管理目標和經濟指標
    （一）各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_______年內達到_______標準。    
    （二）確保年完成各項收費指標_______萬元，合理支出_______萬元，乙方可提成所收取管理費的_______％作為經營收入。
    
    七、風險抵押
    （一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_______元，作為風險抵押金；
    （二）乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息；
    （三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；    
    （四）如由于乙方過錯致使合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
 
    八、獎罰措施
    （一）在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_______％獎勵乙方。    
    （二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_______元（全國）、_____元（省）_______元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
    （三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任；
    （四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣________________至_______元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；
    （五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。
 
    九、合同更改、補充與終止
    （一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；
    （二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；
    （三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包管理資格的除外。     十、其他事項
    （一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
    （二）本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、3、4、______、______為合同的有效組成部分。
    （三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。
    （四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部分或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。
    （五） _________________________________________________
    （六） _________________________________________________  甲方（蓋章）：________________
代表（簽名）：________________
___________年_______月______日乙方（蓋章）：________________
代表（簽名）：________________
___________年_______月______日    附住宅區業主公約     為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
 
    一、本住宅區情況
    1．地點______________區______________路
    2．總占地面積：______________平方米；
    3．總建筑面積：_________平方米，其中；住宅_________平方米，非住宅______________平方米（商業用房_________平方米，其他_________平方米），
    4．樓宇______棟_____套；其中：高層樓宇_____棟_____套多層樓宇_________棟_________套；    
    5．業主數量：_________個；
    6．管委會財產：    
    （1）公用設施專用基金：_________元；    ；
    （2）物業管理用房________平方米，其中：管委會________平方米，物業管理公司_________平方米；    
    （3）商業用房_________平方米；
    （4）其他：    
     7．公用設施及公共場所（地）狀況：
    （1）道路：車行道_________平方米；人行道_________平方米；  
    （2）園林綠化地面積：_________平方米；
    （3）教育設施：中學_______所，建筑面積_______平方米；小學_______所，建筑面積_______平方米；幼兒園________所，建筑面積___平方米；
    （4）文體設施：文娛活動中心______個，建筑面積______平方米，網球場____________個，占地面積____________平方米；門球場____個，占地面積___平方米；游泳池______個，建筑面積______平方米；兒童游樂場所______個，占地面積______平方米；
    其他：a．__________________________________________
          b．__________________________________________
          c．__________________________________________
    （5）路燈______盞；庭園燈______盞；其他燈：a．__________________   b．__________________
    （6）污水檢查井______個，排污管______米；雨水檢查井______個，雨水管______米；化糞池______座；明溝___________米；暗溝______米；
    （7）消防水泵頭接口______個；
    （8）停車場______個，總占地面積______平方米，車位______個；
    （9）綜合樓______座，建設面積______平方米，其中：
    a．______________________________________________________
    b．______________________________________________________
    （10）肉菜市場______個，建筑面積______平方米；
    （11）郵電局（所） ______個，建筑面積______平方米；
    （12）影劇院______座，建筑面積______平方米；
    （13）醫院______座，建筑面積______平方米；
    （14）其他：__________________________________________
    以上所有公用設施和公共場所（地）有______、______、______項已竣工交付使用，有______、______、______項尚未竣工或交付使用，預計______年______月可交付使用。
     8．其他事項：
   （1）________________________________________________
   （2）________________________________________________
   （3）________________________________________________
 
    二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式
    1．業主大會的召集：
    （1）第一次業主大會在住宅交付使用且人住率達到50％以上時由區住宅管理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，選舉產生管委會。    
    a．由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會（以下簡稱籌委會），籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加；
    b．籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會委員候選人名單，并作好大會議程、資料準備等工作；
    c．籌委會在業主大會召開十四天前將大會召開日期、地點、內容、方式程序及管委會候選人名單等在住宅區內公告；
    d．籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆管委會委員，完成大會各項議程；
    e．第一屆管委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立、依法行使各項權利；
    f．住宅所有投票權的已人住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任；
    g．各業主明白如不出席業主大會并參加投票表決，將由自己承擔由此而產生的一切后果。
    （2）管委會成立后，負責召集此后的業主大會，并每年至少召開一次。
    經持有10％以上投票權的業主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就其所指明的目的召開業主大會。
    管委會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。
    2．業主大會必須有已人住業主中持有50％以上投票權的業主出席才能舉行；如經已入住業主中持有50％以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。
    3．業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上提出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。
    4．大會投票實行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。
    5．在業主大會上，業主應親自或委托代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字。如業主為法人，則須蓋該法人公章。
    6．業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，并行使業主的其他物業管理權利。
 
    三、業主的權利、義務
    （一）業主的權利
    1．依法享有對自己所擁有物業的各項權利；
    2．依法合理使用房屋本體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等）和住宅區公用設施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等）的權利；
    3．有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造；
    4．有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護；
    5．有權根據房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出；
    6．有權根據住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施及公共場所（地）的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出；   
    7．有權要求物業管理公司對住宅區內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業管理規定的其他行為予以制止、糾正；    
    8．有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權；
    9．有權對本住宅區物業管理的有關事項管委會、物業管理公司提出質詢，并在三日內得到答復；    
    10．有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅區物業管理收支賬目；    
    11．有權對住宅區的物業管理提出建議、意見或批評，可要求管委會對物業管理公司的違反合同或有關規定的行為進行干預、處罰；
    12．有權會同其他業主就某一議題要求管委會召集業主大會；
    13．有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投訴或提出意見與建議；    
    14．有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，可要求物業管理公司代為維修養護，并按規定分攤維修費用。
     （二）業主的義務    
    1．在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定；  
    2．在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：
    （1）未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
    （2）不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；
    （3）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外；    
    （4）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
    （5）不得侵害他人的正當權益。
    3．業主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規定》，并填寫裝修申請表，報物業管理公司審查批準后方可施工，接物業管理公司管理、監督；
    4．房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分（往用戶方向）和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養護；
    5．凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔；
    6．業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣，通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備；
    7．在住宅區內不得有下列行為：
    （1）踐踏、占用綠化地；
    （2）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
    （3）亂拋垃圾、雜物；
    （4）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
    （5）損壞、涂劃園林藝術雕塑；
    （6）聚眾喧鬧；  
    （7）隨意停放車輛和鳴喇叭；
    （8）發出超過規定標準的嗓音；
    （9）排放有毒、有害物質；    
    （10）經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業
    （11）妨礙他人合法使用公用設施及公共場所（地）； 
    （12）法律、法規及市政府的規定禁止的其他行為。 
    8．對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證（牌）或有關證明后，在合理時間內（上午11；45—12：45，下午6：00—7：30）進人本住宅區任何樓宇內部及其公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓；
    9．按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等；
    10．業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業管理公司據此而進行的管理及處罰：
    （1）深圳經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則；
    （2）深圳市公共衛生管理條例；
    （3）深圳市園林綠化管理條例；
    （4）深圳市環境噪聲管理暫行規定；
    （5）深圳經濟特區房屋租賃管理條例；
    （6）深圳市消防管理暫行規定；
    （7）深圳市人民政府關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告
    （8）深圳市人民政府關于禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告；
    （9）深圳市住宅裝修管理規定；
    （10）其他有關住宅區物業管理的法律、法規及政策規定。
    11．業主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物業的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅物業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。     四、業主應付的費用
    1．業主應按月到物業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準；管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區的通道、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設施和公共場所（地）的管理、維修、養護。
    2．業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：o．5元／平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專賬代管，用于房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、本體主上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。
    3．業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時按有關規定繳納裝修押金，裝修完工后由物業管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予返還。
    4．業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費用。
    5．業主使用本住宅區有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所（地）時，應按規定繳納費用。
 
    五、違約責任
    1．違反業主義務中第2、6、7款規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水、停電、停氣等催改措施；造成損失的，有權要求賠償。
    2．業主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規定》，按其中有關規定處理。
    3．業主如延期繳納應交的管理服務費、住宅維修基金以及有關賠償款、罰款等費用的，處以每日千分之三的滯納金；無正當理由超過三個月不交的，物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。
    4．業主無理拒絕、阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所、公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動由此造成損失的，應賠償損失。
    
    六、其他事項    
    1．本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條“本住宅區情況”后印制，并在本住宅區人住率達到30％后組織已人住業主簽訂。    
    2．本業主公約已人住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。    
    3．業主大會可以依法根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。
    修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。    
    4．本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份  業主（簽章）：______________________
物業管理公司（蓋章）：______________
簽約時間：__________________________
代表：______________________________
聯系地址：__________________________
聯系電話：__________________________
名下物業：住宅：________棟_______房
商業用戶________棟______房（店、鋪）
其他：______________________________    附住宅區業主管理委員會章程     第一章  總則     第一條________住宅區業主管委員會（以下簡稱本管委會）是根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）和《深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》（以下簡稱住宅區細則）的有關規定成立的代表本住宅區全體業主合法權益的社會團體，經市政府社團登記部門依法核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一切合法權益受國家法律保護。
 
    第二條  本管委會接受社團登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理部門的領導，執行國家、省、市有關物業管理的法律政策規定。
 
    第三條  本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、民主、合法的管理手段，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。
 
    第二章  管委會的產生及職權     第四條  本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告工作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。
    第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或其委托物業管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。
 
    第五條  本管委會設委員_________名，其中主任一名，副主任_________名，執行秘書_________名。執行秘書負責處理管委會日常事務。
    管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
    管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。